كتب: أشرف الليثى
فنان من طراز مختلف.. عاشق فى محراب فنون العمارة.. يتعامل مع المشروعات المعمارية التى ينفذها كأنها لوحة فنية متكاملة يبدع فى تفاصيلها.. عبقرى.. يعتز كثيرا بلوحاته الفنية كما يحلو له أن يطلق على جميع العمارات التى نفذها وهى بحق “لوحات فنية”.. يتعامل مع السوق العقارية المصرية على مدى 44 عاما نفذ خلالها عشرات المبانى السكنية غالبيتها فى منطقة المعادى تعتبر حقيقة لوحات فنية شاهدة على عبقريته وفنه.. اسمه وتاريخه وشهرته استمدها بعرقه وكفاحه وعلمه وخبرته وفوق كل ذلك موهبته التى حباه بها الله تعالى.. ثقته بنفسه ليس لها حدود، وبجانب كل هذا فهو خبير فى السوق العقارية، يعرف أدق تفاصيله ويستطيع أن يقيّم شركات التطوير العقارى الجادة وكذلك غير الجادة. إنه المهندس زكى محمد المصرى الذى يعتبر أحد أهم وأبرز النجوم التى تتلألأ فى سماء الفن العقارى المصرى.
وفى حديثه لمجلة “الإيكونوميست المصرية”، استعرض أهم الأوضاع فى السوق العقارية المصرية وأهم التحديات التى تواجهه وكذلك حقيقة متطلبات المرحلة المقبلة.. وإلى نص الحديث:
• نود التعرف على مزيد من المعلومات عن المهندس زكى المصرى.
تخرجت فى كلية الهندسة جامعة المنصورة عام 1974، وكانت أمنيتى أن ألتحق بقسم “عمارة”، لكن لم يكن بالكلية هذا التخصص فالتحقت بقسم “مدنى”، ولكن كان داخلى دائما الحنين إلى قسم العمارة، وبعد تخرجى قررت أن يكون مجال عملى الإنشاءات والعقارات ولكن بمفهموم مختلف فكل قطعة أرض أتخيلها لوحة فنية قبل تنفيذ أى مشروع بها، ولم يكن همى أن أصمم أو أنفذ أو أنشئ عمارة سكنية بالمفهوم التقليدى ولكن لابد أن يكون بها لمحة فنية، وقد نفذت حتى الآن عشرات المبانى السكنية جميعها تتميز بأنها مثل قطعة فنية مميزة واهتمامى بكافة التفاصيل فيها مهما صغرت أو كبرت، ولكن فى النهاية أحب أن من يراها يشعر بأن هناك يد فنان نفذت تلك العمارة ولأجل ذلك أشعر وكأن كل واحدة منها مثل أبنائى وعزيزة على قلبى جدا لأن كلا منها تأخذ عصارة فكرى، وأصبحت كل عمارة لها طابع مميز، إلا أن جميع أعمالى فى النهاية تكون عليها بصمة زكى المصرى الذى يكره القبح بشدة بكافة أشكاله.
• هل يمكن أن تساهم فى وضع لمساتك الفنية الجميلة على العمارات الجديدة فى العاصمة الإدارية مثلا أو فى المدن الجديدة؟
بالتأكيد وبدون مقابل لأن هدفى أن يعود لمصر شكلها الحضارى الجميل، وكنا من قبل سباقين فى فن العمارة وعمارات المنطقة الخديوية فى وسط القاهرة تشهد على ذلك.
ولدىّ استعداد للمساهمة ومجانا فى تصميم واجهات العمارات والمبانى فى العاصمة الإدارية الجديدة كى تصبح قطعا فنية تضاهى أفخم المبانى فى العالم.
• ننتقل إلى وضع السوق العقارية فى مصر الآن، كيف تراه من وجهة نظرك؟
السوق فى حالة تخبط الآن غير عادية، وذلك لدخول الدولة مالكة الأراضى ممثلة فى وزارة الإسكان فى الاستثمار العقارى كمنافس للقطاع الخاص الذى لا يمتلك الأراضى ويقوم بشرائها بأسعار مرتفعة للغاية، وهذا الوضع تسبب فى حدوث هزة فى السوق، والمستثمر الخاص أصبح إما أن يدخل كشريك متضامن أو مطور عقارى بمجهوده وأمواله مع وزارة الإسكان على أراضى الدولة أو يلجأ إلى الشركات التى لا تتبع قطاع الأعمال العام التى تبيع الأراضى له؛ وهذه الأراضى إما فيلات ويتم هدمها وتلك تواجهها مشاكل كثيرة، أو الأراضى التى يتم بيعها بعد “تسقيعها” وأسعارها مرتفعة بشكل كبير، كل هذا خلق ارتفاعات جنونية فى أسعار الشقق والفيلات التى يتم طرحها الآن .. على سبيل المثال سعر متر الشقق فى العاصمة الإدارية الجديدة التى تطرحها وزارة الإسكان يبدأ من 11 ألف جنيه ومن الصعب أن يطرح المطور العقارى الذى قام بشراء الأراضى بأسعار مرتفعة فى العاصمة الإدارية الجديدة بأسعار تنافسية مع الوزارة التى قامت بالبناء على أراضٍ تمتلكها وبذلك سوف تخرج شركات خاصة كثيرة جدا من السوق لعدم قدرتها على المنافسة.
وبدأ عدد من شركات التطوير العقارى يتجه إلى أساليب غير سوية تعتمد على الدعاية والإعلانات المضللة وبصورة مكثفة حيث تقوم بتصميم مشروعاتها بطريقة “الفوتوشوب” وبصورة أقرب للخيال وتبدأ فى تسويق المشروع بهذا الإعلان المضلل وبأقل مقدم والسداد على أقساط تصل إلى 10 سنوات، وبهذا المقدم البسيط الذى تم جذب العميل به تقوم شركة التطوير العقارى هذه بسداد ثمن الأرض واستكمال المشروع ويتم التسليم بعد أربع سنوات تقريبا ولكن بمواصفات مغايرة تماما للإعلان الذى تم على أساسه التعاقد وإذا اعترض العميل يبدون استعدادهم لرد ما سدده بعد خصم نسبة لا تقل عن 10% من إجمالى سعر الوحدة ورد الأموال يكون بنفس طريقة سدادها؛ أى على أقساط، وبذلك يكون العميل مضطرا إلى أن يقبل الوحدة بوضعها الردىء أو يسترد جزءا من أمواله وبالتقسيط المريح، والجهاز المسئول عن هذا الوضع هو جهاز حماية المستهلك الذى يقع عليه عبء كبير لحماية العملاء من الدعاية المضللة وعليه ألا يسمح لأى مشروع عقارى بالإعلان فى وسائل الإعلام المختلفة ما لم تكن له صور حقيقية من على الطبيعة وليست “فوتوشوب” لأن العملاء يشترون الوهم ولا يجدون من يحميهم من هذه الوسائل الخداعة.
• هل معنى ذلك أنه ليس هناك شركات تطوير عقارى جادة فى السوق المصرية؟
هناك شركات جادة موجودة وتعمل فى السوق ولها سمعتها وهذه الشركات هى الشركات المحترفة والتى لها تاريخ طويل فى التطوير العقارى إلا أن أسعارها مرتفعة، ولكن الشركات التى دخلت السوق خلال الفترة الأخيرة بحثا عن الربح السريع ولم يكن هذا نشاطها فى الأساس هى التى تفسد السوق وتستخدم الحيل الخداعة لإيقاع العميل فى شباكها والنصب عليه.
• كيف تحلل ظاهرة الارتفاع الكبير فى أسعار العقارات الآن؟
شركات التطوير العقارى تحقق أرباحا تصل إلى أكثر من 400%، والادعاء بأن أسعار التكلفة مرتفعة وهى السبب فى زيادة الأسعار ادعاء كاذب، فأقصى تكلفة لسعر المتر فى العقارات لا يتعدى من 2.5 إلى 4 آلاف جنيه فقط وهذا هو الحد الأقصى، بالإضافة إلى تكلفة سعر متر الأرض لكل متر ألفا جنيه أخرى كحد أقصى، لتكون التكلفة الإجمالية لسعر متر الوحدة بحد أقصى 6 أو 7 آلاف جنيه فقط، ولكن نجد الشركات تطرح الآن أسعارا مبالغا فيها للوحدات تتعدى 20 و30 ألف جنيه للمتر.
• هل فى ظل تلك الأوضاع والارتفاعات الكبيرة فى الأسعار يمكن أن تحدث فقاعة عقارية؟
لن تحدث فقاعة عقارية ولكن من الممكن أن يحدث تباطؤ فى السوق مع تأخر فى التسليم عن المواعيد المحددة فى العقود المبرمة بين الشركات والعملاء، وبالنسبة للشركات التى تعاقدت على أسعار منخفضة وأقل من الأسعار الحالية ستضطر فى الدخول فى مشروعات جديدة عديدة وتبيع بأسعار مرتفعة حتى تتمكن من تنفيذ التزاماتها السابقة التى تعاقدت عليها بأسعار منخفضة وهذه السياسة ما يطلق عليها “سياسة التعميم” أى الاستمرار فى إقامة مشروعات جديدة لتنفيذ المشروعات القديمة شرط عدم التوقف أو السقوط فى منتصف الطريق وإلا سينكشف أمرها ووضعها المالى.
• هل مازال الطلب على العقار كبيرا فى السوق المصرية كما كان خلال السنوات القليلة السابقة؟
هناك طلب معقول فى الشريحة A من المجتمع لأنها تعتمد على استخدام العقار كاستثمار مستقبلى ومهما ارتفع السعر فإن توجيه مدخراتها للاستثمار فى العقار مازال مرتفعا، وكذلك هناك طلب متزايد من الشريحة ذات الدخل المحدود الأقل من المتوسطة وهى معروف اتجاهها إلى الشراء عن طريق الإسكان الاجتماعى الذى تطرحه الدولة، ولكن للأسف الطبقة المتوسطة والتى تشكل ما لا يقل عن 50% من القوى الشرائية فى السوق العقارية لا تجد من يلبى احتياجاتها ولا تستطيع أن تشترى الوحدات المطروحة فى السوق من جانب شركات التطوير العقارى ولا وزارة الإسكان فى المدن الجديدة وأيضا لا ينطبق عليها شروط الحصول على مسكن فى الإسكان الاجتماعى المخصص لمحدودى الدخل.
• كيف يمكن تنظيم السوق العقارية فى مصر لإنقاذ الطبقة المتوسطة ومن أجل الحفاظ على اتزان واستقرار السوق بصفة عامة؟
هناك وسائل تنظيم عديدة وستحقق نتائج جيدة لو تم تنفيذها بصدق يتمثل أهمها فى قيام الدولة كشريك مع المطورين العقاريين بتحديد مساحات الأراضى ومنحها لشركات التطوير العقارى المحترمة بأسعار مخفضة، وتشترط عليهم تنفيذها بمواصفات معينة بعد تحديد هامش الربح وتقوم من جانبها بطرحها بأسعار مخفضة للجماهير سواء فى صورة تمليك أو إيجار لخدمة الشباب المقبل على الزواج أو لخدمة منتسبى الطبقة المتوسطة بصفة عامة وبذلك سيكون هناك فى السوق معروضات تخدم جميع طبقات المجتمع المرتفعة والمتوسطة ومحدودة الدخل .
هل الخروج من الوادى الضيق إلى المدن الجديدة يعتبر أحد الحلول المطروحة لتوفير مساكن للجماهير؟
الدولة تقوم بتوفير بنية تحتية قوية جدا فى المدن الجديدة التى يتم إنشاؤها الآن، وكذلك التصميمات متطورة للغاية ولكن المشكلة تكمن فى أن أسعار الوحدات التى تطرحها وزارة الإسكان فى تلك المدن مرتفعة للغاية وفوق قدرة الشباب؛ وعلى سبيل المثال سعر متر الشقق فى مدينة العلمين الجديدة يبدأ من 30 ألف جنيه للمتر ولابد من مراجعة أسعار الوحدات المطروحة فى المدن الجديدة من جانب الوزارة حتى يكون هناك تشجيع للشباب على التوجه إلى تلك المدن والخروج من الوداى الضيق.
• هل مع الارتفاعات المتتالية فى أسعار الوحدات يمكن أن يحدث كساد فى السوق العقارية؟
متوقع أن يحدث كساد فى البيع لفترة ولكن لن يحدث نزول للأسعار وذلك لارتفاع أسعار جميع الخامات وزيادة التكلفة على المطورين العقاريين وبالتالى لن يستطيع أحد منهم خفض سعره، أضف إلى ذلك معدلات التضخم واحتساب نسبته كل عام مع احتجاز رأس المال نتيجة انخفاض الإقبال، كل ذلك لابد من أخذه فى الاعتبار واحتساب تكلفته على صاحب رأس المال علاوة على الارتفاعات المتتالية فى أسعار الخامات؛ على سبيل المثال هناك زيادة حدثت فى أسعار الخامات بنسب متفاوتة منذ نهاية شهر رمضان وحتى الآن حيث زادت أسعار الطوب بنسبة 40% والحديد بنسبة 15% والألمونيوم بنسبة 20%.
• هل الاستثمار العقارى فى مصر جاذب للمستثمرين الأجانب والعرب؟
الاستثمار العقارى جاذب جدا للمستثمر الأجنبى ويحقق منه عائدات ضخمة للغاية لن يستطيع تحقيقها فى أى بلد آخر لأنه يوجد بالدول الأخرى نظم مشددة تنظم السوق العقارية، فالأراضى لها سعر محدد، وأى مشروع له تصميم من الضرورى الالتزام به من جانب المطور العقارى، وأسعار البيع مقننة، والتسويق له نظم محددة، ويتم تحديد هامش ربح لا يمكن أن يتعداه؛ وعلى سبيل المثال الأرباح فى الاستثمار العقارى فى دبى لا تتعدى 50% من الأرباح التى يمكن أن يحققها المستثمر فى السوق العقارية فى مصر والمستثمرون الأجانب والعرب يحققون أرباحا تصل نسبتها إلى 400% فى مصر ولذلك فهناك إقبال ضخم جدا من الشركات العربية على الاستثمار فى هذا القطاع فى مصر .
• من وجهة نظرك .. كيف يمكن تنظيم مهنة التطوير العقارى فى مصر حتى نتلافى المعوقات التى تواجه الشركات والمستثمرين؟
لابد من وجود تراخيص تمنح لمزاولة مهنة التطوير العقارى وكل العاملين فيها سواء كانوا شركات أو مهندسين أو مقاولين أو سماسرة مثلها مثل أى مهنة، ولا يترك لكل من “هب ودب” الدخول إلى هذا المجال مما أثر سلبا على القطاع العقارى كله؛ والدليل انتشار العشوائيات فى المبانى والقبح الذى أصاب العمارات فى مصر نتيجة غياب التنظيم فى هذا القطاع المهم، فكل من يملك مالا يستطيع أن يعمل فى هذا المجال دون أن يكون له أية دراية به وليس متخصصا ولكن هدفه الأساسى هو جمع أكبر قدر ممكن من الأموال من الجمهور، والنتيجة إهدار ثروة ضخمة سواء من الأراضى أو من أموال الجمهور الراغب فى امتلاك مسكن نظرا للحاجة الشديدة والملحة للسكن لدى قطاع كبير من المصريين.
وهناك “المجمعة العشرية” وهى المفروض المنوط بها المسئولية الجنائية بالنسبة للمبانى ومنوط بها إصدار التراخيص لكل ما يتعلق بعالم البناء والخرسانة، ولكن ما يتم الآن عكس ذلك، فجميع تلك العمليات تتم دون الحصول على تصريح من المجمعة ولذلك يجب أن يتم التشديد على واجبات تلك المجمعة بحيث لا يمكن استخدام أى معدة أو آلة صب إلا بعد الحصول على الترخيص منها وموقّع من مسئول الحى وبذلك ستكون هناك رقابة مشددة لأى مرحلة من مراحل البناء، وتصبح المسئولية الجنائية فى حالة أى مخالفة معروف من المسئول عنها، وأى عملية بها خرسانات عن كل دور وكل سقف وكل عمود خرسانة لابد أن يصدر بتصريح من المجمعة العشرية، وهذه هى الوسيلة الوحيدة للسيطرة على السوق العقارية فى مصر والحد من التجاوزات والمخالفات.
ودور المجمعة العشرية فى مصر الآن إصدار التراخيص ومراجعة الرسومات الإنشائية للمبانى فقط، ولكن المفروض أنها تقوم بمراجعة تنفيذ تلك الرسومات على أرض الواقع أثناء مراحل التنفيذ المختلفة ومراقبة كل مرحلة على حدة ولا تعطى ترخيص المرحلة التالية إلا بعد التأكد من سلامة المرحلة الأولى والتأكد من تنفيذ كل مرحلة وفقا للرسومات، وإذا كانت هناك مخالفة يتم وقف التنفيذ فورا ولا يمنح الترخيص مرة أخرى إلا بعد إصلاح المخالفات ويجب أيضا أن يكون دورها قبل مراحل التنفيذ وليس بعدها بحيث يتم التأكد من المقاييس الخاصة بعمليات الخرسانة قبل عملية الصب، ويمنح الترخيص بناء على التأكد من سلامة تلك المقاييس وهذا للأسف لم يحدث فى مصر.
• ما نوع الاستثمار العقارى الذى تتوقع أن يكون له مستقبل فى مصر؟
أعتقد أن الاستثمار الإدارى له مستقبل جيد، ولكن هناك نقطة مهمة أخرى هى أن الدولة تتقاعس عن إصدار التراخيص للشركات التى تستغل الشقق السكنية لتحويلها إلى إدارى وتستفيد من مليارات الجنيهات إذا ما قننت أوضاعها لأنه أصبح أمرا واقعيا الآن أن أكثر من 80% من الشركات العاملة فى العاصمة القديمة تعمل فى شقق سكنية رغم أن القانون يحظر ذلك وإذا ما تم تقنين أوضاع تلك الشركات سيوفر هذا للدولة مئات المليارات من الجنيهات، أما العاصمة الإدارية الجديدة فقد تم تفادى تلك المشاكل وهناك مناطق محددة للسكن وأخرى للشركات وثالثة تجارية ولايوجد بها تعديل استخدام.
أما بالنسبة للاستثمار التجارى، فأعتقد أنه لن يكون مجديا خلال المرحلة المقبلة وذلك نظرا لوجود عدد كبير من المولات التجارية الآن وانتشار التجارة الإلكترونية مما سيحد كثيرا من الإقبال على المحلات والمراكز التجارية.
والاستثمار السكنى له مستقبل كبير فى مصر خاصة إذا تم التركيز على تلبية احتياجات الشريحة المتوسطة لأن هذا النوع له سوق ضخمة جدا واحتياج كبير للغاية.
