أجرى الحوار: أشرف الليثى
لم تمرض السوق العقارية فى مصر، بل كعادة هذا النشاط تقوم السوق بعملية إصلاح ذاتى وتنقية خاصة من الهواة والشركات الضعيفة، هذا ما أكده جاسر بهجت رئيس مجلس إدارة شركة أماكن التى تقوم الآن بنشاط ربما يكون جديدا على السوق المصرية، حيث يتعامل بصورة مباشرة مع المشروعات العقارية المتعثرة ويشخص حالتها جيدا ثم يقدم لها الحل إما بالمشاركة أو الإدارة أو مجرد تقديم روشتة العلاج والنصيحة.
كما يرأس أيضا شركة مدار التى تدير مشروعات AZHA فى العين السخنة، وإدارته لهذا المشروع تتم بصبغة سياحية وليس بفكر المطور العقارى فقط حيث يدير المشروع كله الذى يتوقع أن يصل حجم مبيعاته إلى 15 مليار جنيه على أنه مجموعة فنادق ضخمة.
وإلى نص الحوار مع جاسر بهجت رئيس مجلس إدارة شركتى أماكن ومدار:
• نود التعرف على نشاط شركة أماكن خاصة ما يتعلق بتطوير وعلاج المشروعات المتعثرة.
نتعرف على الشركات المتعثرة فى السوق العقارية ونقوم بدراستها جيدا من الناحية التسويقية والقانونية والمالية والتطويرية للتعرف على حقيقة الوضع بها وندرس بعد ذلك الحلول المناسبة لعلاج المشاكل التى تعانى منها والحلول التى نقدمها إما أن نقوم من جانبنا بالدخول كمطور ونكمل المشروع المتعثر بصفتنا كمطورين له وهذا يعتبر أفضل السيناريوهات المطروحة أمامنا ونضخ فيه أموالنا، وهناك سيناريو آخر بأن نقوم بإدارة المشروع التعثر ونحصل على مقابل هذا فقط، وهناك سيناريو ثالث يتمثل فى تقديم الاستشارات الفنية وتقديم الحلول للمشاكل بعد التعرف عليها وأحيانا كثيرة نقوم من جانبنا بتقديم خدمة العملاء إذا ما كانت هى المشكلة التى يعانى منها المشروع وهدفنا أن نعمل قصة نجاح لأى مشروع ندخل فيها كمستشارين.
وفيما يتعلق بالسيناريو الخاص بإدارة المشروع يتمثل فى إدارة المشروع بالكامل لحساب الغير بدءا من موظفى المبيعات وحتى المهندسين الذين سيشرفون على التنفيذ ونقوم فى هذه الحالة كشركاء للمشروع ونحصل على نسبة من المبيعات وتنتهى علاقتنا بالمشروع بعد انتهاء مهمتنا.
أما الحالة الثالثة فنقدم استشارات فنية فقط لصاحب المشروع المتعثر ويقوم هو بالأخذ بها أو لا وينتهى دورنا بمجرد تقديم الاستشارة.
• هل هناك شركات مشابهة فى السوق المصرية لمثل هذا النشاط؟
ربما تكون هناك شركات متخصصة فى أفرع معينة ومحددة ولكن كشركة متخصصة تقوم بدراسة كافة أوجه النشاط والظروف المحيطة وتقوم بتحليل كافة البيانات كى تتعرف على موضع المشكلة وتضع لها الحلول.. لا أعتقد أن هناك نشاطا كهذا فى الوقت الحالى.
• وهل يمكن أن نتعرف على مزيد من التفاصيل الخاصة بشركة مدار للتطوير العقارى؟
مدار تمتلك مشروع AZHA فى العين السخنة ومقدر له تحقيق مبيعات تصل إلى 15 مليار جنيه على مدى الثلاث سنوات المقبلة ويشتمل على 2500 وحدة سكنية بالإضافة إلى 2000 وحدة فندقية وهو مشروع عقارى سكنى ولكن بصبغة سياحية بمعنى أننا لا نخلى مسئوليتنا عن المشروع بمجرد بيع وتسليم الوحدات لكن سنظل موجودين فيه لإدارة الفنادق به وبذلك سنظل حريصين على نجاح المشروع فى كافة مراحله وسيكون لدينا عدد من الفنادق يوازى عدد جميع الفنادق الموجودة الآن فى السخنة وتصل قيمتها إلى ما يقرب من 4 مليارات جنيه ونساعد فى المخطط الحكومى أن تصبح السخنة منطقة إعاشة دائمة ومركزا سياحيا لإقامة الأفواج السياحية وذلك لسهولة التنقل بينها وبين القاهرة.
• هل هناك مشاريع جديدة سواء لمدار أو أماكن؟
هناك أرض لمشروع فى مدينة الشيخ زايد فى 6 أكتوبر سيقام عليها مشروع تجارى ترفيهى سياحى إدارى طبى بجوار “هايبر وان” ومساحتها 45 ألف متر، وهناك أرض مساحتها 120 فدانا على الطريق الصحراوى مصر الإسكندرية، وهناك مشروع آخر فى شرم الشيخ وندرس مشروعات أخرى فى الساحل الشمالى والتجمع الخامس وجميع هذه المشروعات تحت مسمى AZHA.
• بعد انتهاء جائحة كورونا، هل هناك مشاكل تواجه شركات التطوير العقارى فى مصر؟
الشركات التى تواجه المشاكل الآن ليست بسبب كورونا ولكن من الممكن أن نقول إنها كان لديها مشاكل، وجائحة كورونا عجلت بإظهار تلك المشاكل ولكن ليس هناك مشكلة خاصة بسبب كورونا، ومن الممكن أن نقول إن كورونا كشفت حقيقة الشركات العاملة فى السوق العقارية وأظهرت المتعثرين بصورة واضحة وهذا مفيد للسوق حتى لا نأخذ وقتا طويلا ويبدأ السوق فى عملية تطوير ذاتية وهذا غالبا ما يحدث كل 10 سنوات وهذه دورة يعرفها جميع من يعمل فى السوق العقارية فى مصر أن السوق تقوم بعمل إصلاح ذاتى وذلك لخروج الشركات الهاوية أو الضعيفة وبعد ذلك تعود السوق للاستقرار وتستمر الشركات الجادة المحترفة القوية بعد خروج الدخلاء على السوق العقارية ومن الممكن القول إن كورونا عجلت بتلك الخطوة ولكنها كانت قادمة لا محالة.
• ما أهم المشاكل التى تواجه المطورين العقاريين حاليا؟
نحن نسير بصفة عامة على الطريق الصحيح لبناء مصر الحديثة وهذا يحسب للقيادة السياسية والحكومة الآن ولكن بلا شك هناك مشاكل تواجه المطورين العقاريين؛ أول مشكلة الدخلاء على السوق لأنهم تسببوا فى إحداث ارتباك فى الأسعار وتقسيط على 10 سنوات وهذا كان بعيدا عن الواقع، المشكلة الأخرى تتمثل فى الخوف من عدم استقرار أسعار الدولار رغم أنه بالفعل مستقر حاليا ولكن المقياس يحتاج إلى سنوات أكثر قد تصل إلى ثلاث سنوات قادمة للحكم عليه فى هذه الحالة يستطيع أى مطور أن يحسب أسعاره على هذا السعر خاصة أن هناك عددا من المطورين عانوا كثيرا لعدم استقرار أسعار الدولار وهناك شركات لحقت بها خسائر ضخمة، ثالثا الأراضى رغم أنها أصبحت متوفرة الآن، لكن هناك تذبذبا فى عملية التسعير.
• هل هناك توجهات جديدة لدى المطورين العقاريين الآن للتركيز على نشاط معين؟
ربما تكون المشروعات العقارية الطبية قد زادت ولكن هذه الزيادة لا تمثل ظاهرة جديدة تستحق الدراسة، وأغلب المطورين يسيرون على نفس النهج ويظل القطاع السكنى يحتل الأولوية.
• هل هناك فرصة حاليا أمام المطورين العقاريين لتحقيق مكاسب كبيرة فى وقت قصير إذا ما تم استغلالها الآن؟
هناك مشروعات جديدة بالتأكيد أفرزتها أزمة كورونا مثل كيفية توفير مكان للسكن والعمل فى نفس الوقت|، وبدأنا نصمم فى مشروع لنا فى العين السخنة مكاتب فى نفس عمارات السكن، وقدمنا عروضا وهى كل وحدة سكنية نقدم لها مكتبا مجانا يخصص للعمل أو لعقد اجتماعات خاصة بالعمل وتحت شعار Home & work وسيتم طرح هذين المشروعين قريبا ولكن هذه الفرص تكون غالبا محكومة بظرف ووقت معين ولا يمكن أن تستمر لفترات طويلة إلا إذا لا قدر الله استمرت الظروف الاستثنائية لفترات طويلة.
• ما المناطق الجاذبة للاستثمار فى مصر الآن؟
فى المقدمة يأتى الساحل الشمالى لأن ما يتم فيه حاليا سيحدث طفرة قوية جدا فى تلك المنطقة التى يخطط لها أن تصبح مناطق تنمية طوال السنة وليست مقصورة على شهور الصيف فقط وأصبحت مدينة العلمين الجديدة وسيدى عبد الرحمن من المناطق الجاذبة جدا الآن وأسعار تقنين الأراضى فى تلك المناطق فى ازدياد رهيب والدولة حاليا تقوم بتنمية الظهير الصحراوى وبالتالى المناطق على الساحل ارتفعت أسعارها للغاية وأى مشروع فى الساحل الشمالى الآن يحقق أرباحا ضخمة جدا سواء حاليا أو خلال السنوات الثلاث المقبلة ورغم ذلك تظل أسعار الساحل الشمالى مقارنة بالأسعار التى يتم بيع الوحدات فى دول أخرى على الضفة الأخرى من المتوسط أسعارا تنافسية لا تقارن حيث تقترب أسعار الوحدات فى إسبانيا أو إيطاليا أو حتى قبرص واليونان بعشرة أضعاف سعرها فى الساحل الشمالى فى مصر.
• هل قطعنا شوطا فى تصدير العقار؟
للأسف المشوار طويل ولكننا نسير ببطء شديد فرغم أننا لدينا عوامل جذب كثيرة فإنه ليس لدينا خطة واضحة لتصدير العقار، فيجب علينا قبل كل شىء تسويق مصر كبلد جاذب للاستثمار العقارى والمزايا الحقيقية التى تتمتع بها وبعد ذلك نقوم بتسويق العقار.
• كيف ترى مستقبل الاستثمار العقارى فى مصر خلال المرحلة المقبلة؟
مستقبل الاستثمار العقارى فى مصر واعد جدا جدا، وأكبر مما هو موجود الآن خاصة بعد خروج الشركات الهاوية والضعيفة وبعد تصحيح السوق لأوضاعها وستكون الأولى على مستوى الشرق الأوسط وهى الآن أفضل سوق فى المنطقة سواء على مستوى شمال أفريقيا والشرق الأوسط وأفضل من السوق التركية خاصة أن الاقتصاد التركى يعانى معاناة ضخمة الآن سواء من حيث معدلات التضخم وانخفاض سعر الليرة التى أصبح الدولار حاليا يُقدر بنحو 7 ليرات فى حين كان عام 2018 يُقدر بحوالى 3 ليرات فقط.
