بقلم المستشار القانونى: ياسر فاروق
فى خطوةٍ جادةٍ على الطريق الصحيح للعمل على سرعة تسجيل العقارات وتسهيل الإجراءات على المواطنين راغبى التسجيل وتشجيعهم على تسجيل ممتلكاتهم وتنشيط السوق العقارية، وافق مجلس النواب على إصدار القانون رقم 5 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى لتيسير إجراءات تسجيل ونقل الملكية العقارية، فضلا عن إمكانية التسجيل إلكترونيا لتحقيق الهدف نحو القضاء على ظاهرتى السرقة والاستيلاء على العقارات، وكذلك غسل الأموال، مع وضع عقوبة مشددة فى حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل، وكذا إعطاء رئيس المأمورية أو أمين المكتب الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم فى شأنه، كما تضمنت تلك التعديلات تبسيطا كبيرا فى إجراءات إشهار حق الإرث.
أهم ما تضمنته تعديلات الشهر العقارى:
– يجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائى مثبت لحق من الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أىٍ من العقارات المقضى له بها أو بجزء منها، وسواء كان ذلك شائعا أو مفرزا، على حسب الأحوال، ولا يسرى ذلك إذا كان التصرف المقضى به من عقود المقايضة.
– وتقدم طلبات الشهر للمأمورية التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها على النموذج المعد لذلك، ويجب أن يكون موقعا على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام كما يمكن تقديم الطلب إلكترونيا.
ما البيانات والمستندات التى يجب أن تشتمل عليها الطلبات؟
1- البيانات الدالة على شخصية كل طرف ويُستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها.
2- خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أى مستند رسمى آخر يحمل ذات البيانات.
3- السند القانونى لطلب التسجيل.
4- إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل أن وجدت.
وحددت التعديلات على الطلب رسم محددا لا يزيد على خمسمائة جنيه، فضلا عن مصروفات النشر والانتقال.
وبعد انتهاء المأمورية من مراجعة المحرر والتأشير عليه بصلاحيته للشهر يتم توثيق المحرر أو التصديق عليه إن كان عرفيا – على حسب الأحوال – وتخصص دفاتر بكل مأمورية لتوثيق المحررات التى تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر أو التصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها إذا كانت عرفية – على حسب الأحوال – ثم ترفعه إلى المكتب التابعة له فى اليوم التالى على الأكثر لتوثيق المحرر أو التصديق عليه لاستكمال إجراءات الشهر فى خلال سبعة أيام على الأكثر من تاريخ وروده إلى المكتب.
– وإذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها فى دفتر قيد الطلبات، ولا يجوز السير فى إجراءات بحث أى طلب لاحق إلا بعد الفصل فى الطلب الذى يسبقه.
– ولمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له أو رفض طلبه أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة على حسب الأحوال – وذلك فى خلال 10 أيام من وقت إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض ويطلب من أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقما وقتيا بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف فى المائة من قيمة الالتزام الذى يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على ألف جنيه تسترد فى حالة الإبقاء على الرقم الوقتي، ويجب أن يبين فى الطلب الأسباب التى يستند إليها الطالب.
وفى هذه الحالة، يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقما وقتيا فى دفتر الشهر وأن يرفع الأمر فورا إلى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التى يقع المكتب فى دائرتها، ويصدر القاضى بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقارى قرارا مسببا خلال 7 أيام من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتى بصفة دائمة أو بإلغائه تبعا لتحقق أو تخلف الشروط التى يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة ويكون القرار الصادر فى هذا الشأن نهائيا.
ما عقوبة من قدم محررا عرفيا مزورا؟
يعاقب كل من قدم محررا عرفيا مزورا بقصد شهر محرر أو واقعة طبقا لأحكام هذا القانون بالحبس الذى لا تقل مدته عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه، وعلى رئيس المأمورية أو أمين المكتب، بحسب الأحوال، ضبط المحرر المزور وتحرير مذكرة بالواقعة وإحالتها للنيابة العامة المختصة.
كيف بسط القانون الإجراءات لشهر حق الإرث؟
– تضمنت التعديلات الجديدة تبسيطا لطالبى شهر حق الإرث، حيث يقدم الطلب الخاص بشهر حق الإرث للمأمورية التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها، ويجب أن يكون موقعا من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذى الشأن وأن يشتمل على بيانات المورث والورثة، وكذلك البيانات والمستندات المطلوبة من قبل المأمورية.
– ويجب أن يرفق بطلب شهر حق الإرث الأوراق الآتية:
1-الإشهاد الشرعى أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث.
2- سند ملكية المورث.
ما المحررات التى يجوز شهرها وفقا للقانون الجديد؟
يجوز أن تشهر وفقا للتعديلات الجديدة وبطريق الإيداع المحررات التى تجيز القوانين الأخرى أو قرارات رئيس الجمهورية أو قرارات رئيس مجلس الوزراء شهرها بهذا الطريق.
كما يجوز أن تشهر الوقائع التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل، ويعد من هذه الوقائع فى تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفيا، لمدة 5 سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل ويترتب على عدم التسجيل عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير.
أهم المميزات التى تضمنتها التعديلات
– القضاء على ظاهرة صعوبة وبطء التسجيل العقارى والوصول إلى طريقة تسجيل عقارى تنهى حالة عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر.
– القانون الجديد ألغى اشتراط تسلسل الملكية المسجلة.
– القضاء على معوقات الاستثمار العقارى ومنح البيئة الاستثمارية استقرارا دائما بحصر الثروة العقارية.
– القضاء على ظاهرتى السرقة والاستيلاء على العقارات، وغسل الأموال.
– تفعيل مواد الدستور فيما يتعلق بحماية الملكية وإحالتها للنيابة العامة المختصة.
ـ السماح بالتسجيل لمن لديه عقد ابتدائى أو حالات وضع اليد بالتسجيل.
– كما أنه لم يقصر تحديد البيانات المساحية على جهة واحدة، وتم فتح الباب أمام عدة جهات رسمية لتقديم بيانات المساحة، وإذا كان فى الملف بيانات مساحية رسمية وبيانات العقار كما هى، فلا داعى لطلب كشف جديد عن المساحة.
– سمح لمن يحوز عقدا عرفيا ابتدائيا لعقار أن يقوم بتسجيل ملكية العقار الذى يملك له هذا العقد بشرط أن تكون الحيازة هادئة مستقرة بحسن نية لمدة 5 سنوات مؤيدة بإيصال كهرباء أو غاز مع العقد الابتدائى.
– سمح القانون بتسجيل حالات وضع اليد بشرط أن تكون حيازة مستقرة لمدة 15 سنة. كما نصت المادة “10” مكرر على: يجوز أن تشهر الوقائع التى من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل، ويعد من هذه الوقائع فى تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادة 968 أو المادة 969 من القانون المدنى أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفيا، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل.
ـ إنهاء إجراءات تسجيل العقارات خلال 30 يوما أو 37 يوما بحد أقصى عند التظلم، وهو ما ألغى ما كان يحدث فى السابق عندما كان التسجيل يستغرق سنة وأكثر.
ـ تقديم أى مستند رسمى، يكفى لإتمام عملية تسجيل العقار.
ـ الإبقاء على الرسوم المقطوعة لتسجيل العقارات كما هى دون زيادة.
– يعالج الإحجام عن التسجيل من خلال تسهيل وتبسيط الإجراءات وإزالة العقبات التى تمنع تسجيل الملكية.
– كما أنها وضعت سقفا لإنجاز المعاملة، وأصبحت المستندات المطلوبة غير معقدة وبسيطة وتحل الأزمات الخاصة بالعقود العرفية.
– ينظم عملية تسجيل الملكيات التى كانت تمثل إحدى مشكلات المجتمع، مؤكدة أن سبب الإحجام عن التسجيل هو اشتراط الملكية المسجلة وهو سبب تكرار العقود العرفية على العين الواحدة وتم إزالتها وإلغاء هذا الشرط فى التعديلات الجديدة.
– طلبات تسجيل العقارات تقدم يدويا أو إلكترونيا من أجل التيسير على المواطن فى ظل الرقمنة والتحول الرقمى.
– أدخل أطرافا أخرى بجانب المساحة المسئولة عن تقديم الخرائط المساحية والهندسية الأمر الذى يسهل على المواطنين أمورا كثيرة بأن تكون أكثر من جهة مسئولة عن تقديم الخرائط مما يسهل عملية الاستثمار العقارى.
– قانون الشهر العقارى والتوثيق فصل سداد ضريبة التصرفات العقارية عن إجراءات التسجيل، فالشهر العقارى يتخذ إجراءات التسجيل بغض النظر عن سداد الضريبة على أن يخطر الضرائب لاتخاذ إجراءاتها فى تحصيل مستحقات الدولة.
– القانون الجديد وضع عقوبة مشددة بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه فى حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل مع عدم الإخلال بالعقوبة الأشد، ومنح إعطاء رئيس المأمورية أو أمين المكتب – بحسب الأحوال – الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم فى شأنها.
ما الذى يترتب على عدم التسجيل؟
– يترتب على عدم تسجيل سند الملكية عدم الاحتجاج بأىٍ من حقوق الملكية المشار إليها فى مواجهة الغير.
– صعوبة حصر الثروة العقارية وتعذر معرفة الملاك الحقيقيين للعقارات التى يتم تداولها بعقود عرفية غير مسجلة وبالتالى عدم إثباتها ىبالسجلات الرسمية.
– سهولة النصب والاستيلاء على العقارات غير المسجلة لتعذر معرفة الملاك الحقيقيين لتلك العقارات كونها غير مسجلة.
– استمرار ظاهرة تكرار العقود العرفية على العين الواحدة.
متى يبدأ العمل بقانون الشهر العقارى الجديد؟
يبدأ العمل به خلال 60 يوما من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية يوم 6 مارس 2022 أى بدءا من يوم السبت الموافق 7 مايو 2022. والحكمة من تأجيل تطبيقه لمدة 60 يوما، هو منح الفرصة للمواطنين للاطلاع على مواده الجديدة، وتجهيز المستندات المطلوبة.
