اشتعال المنافسة بين المطورين العقاريين لتسويق وحداتهم

فاطمة إبراهيم
اشتعلت أسعار الوحدات السكنية فى المناطق الجديدة سواء العاصمة الإدارية الجديدة أو الساحل الشمالى أو مستقبل سيتى أو القاهرة الجديدة، حتى أن سعر المتر فى العاصمة الإدارية الجديدة يبدأ من 30 ألف جنيه، ويصل إلى 58 ألف جنيه، ولا يختلف الحال عنه فى باقى المدن الجديدة.
وزاد ذلك من حدة المنافسة بين المطورين العقاريين على جذب عملاء وتسويق الوحدات السكنية، ومن أشكال تلك المنافسة بحسب ما ذكره خبراء التقييم العقارى لـ”الإيكونوميست المصرية” منح تسهيلات فى السداد من خلال طول أجل السداد، مرجعين ذلك إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية وتقييمها فى فترة ارتفاع الدولار وتقييمه بـ 70 جنيها، ومن ثم من الصعب انخفاض سعر الوحدة، ولذلك لجأ بعض المطورين العقاريين إلى منح آجال طويلة للسداد، كنوع من أنواع التخفيض غير المباشر.
ويبدأ سعر المتر فى العاصمة الإدارية الجديدة على سبيل المثال من30 ألف جنيه ويصل حتى 58 ألف جنيه طبقا للمشروع ومساحة الوحدة وأيضا نظام السداد والتقسيط المناسب للجمهور، وتصل أنظمة السداد إلى 12 سنة، وتتنوع الوحدات السكنية فى العاصمة الإدارية الجديدة بين استديوهات وشقق ودوبلكس وبنتهاوس وفلل مستقلة وتتنوع أيضا المساحات لتبدأ من 60 مترا مربعا وتصل إلى 180 مترا مربعا للشقق.
ومن أهم أسباب ارتفاع أسعار العقارات فى السوق المصرية التضخم نتيجة ارتفاع مواد البناء.
ومن أهم مميزات الاستثمار فى العقارات الأمان والاستقرار والعائد على الاستثمار وسهولة الاستثمار والتنوع ومخزن للقيمة لمواجهة التضخم.
وأكد خالد المهدى، خبير التقييم العقارى قوة المنافسة بين المطورين العقاريين لجذب شرائح مختلفة من العملاء لزيادة نسب المبيعات والتسويق، وأحد أشكال هذه المنافسة هو عروض التقسيط على الوحدات السكنية لآجال طويلة لتسهيل عملية التسويق وشراء الوحدات بعد ارتفاع الأسعار بصورة كبيرة خلال آخر عامين وضعف القوة الشرائية وانخفاض السيولة.
ومن أهم استراتيجيات التسويق العقارى التى يمكن للوسطاء العقاريين اعتمادها لتعزيز نجاحهم وزيادة حصتهم السوقية فى السوق العقارية المتنامية، هى تحديد الجمهور المستهدف، واستخدام وسائل التواصل الاجتماعى مثل فيسبوك، وانستجرام، ولينكد إن، بالإضافة إلى الإعلانات الممولة على وسائل التواصل الاجتماعى، وكذلك تحسين محركات البحث (SEO).
كما توجد وسائل للتسويق مثل التدوين العقارى، البريد الإلكترونى، فضلا عن التصوير الاحترافى والفيديو، والجولات الافتراضية، والاستفادة من القوائم العقارية الإلكترونية، وأيضا العلاقات العامة والتواصل المحلى، والشبكات المهنية.
ويتطلب التسويق العقارى الفعال استخدام مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات لجذب العملاء وبيع العقارات بسرعة.
وأضاف المهدى أن عددا كبيرا من المطورين العقاريين عند تقييمه للوحدات تحت الإنشاء منذ عامين وقت قفزات الدولار قيم الوحدة السكنية على سعر الدولار بـ 70، 75 جنيها، وعند استقرار سعره بين 47 و51 جنيها لا يستطيع المطور خفض سعر الوحدة بعد الإعلان عن الأسعار، فكان البديل إطالة فترة السداد، بزيادة آجال الأقساط.
ولفت إلى أن السوق الثانوية متوقفة، فمن يرغب فى شراء الوحدة السكنية وبيعها والمضاربة عليها بعد عام أو اثنين، لا ينصح بذلك، ولا يقوم بعملية الشراء إلا من لديه تدفقات نقدية تسمح له بالاحتفاظ بالوحدة، وسداد ثمن الوحدة بالكامل.
فيما قال أحمد الطيب، خبير تسويق عقارى: إن آجال السداد تصل إلى 10 أعوام و12 عاما أقساط وذلك نتيجة المنافسة بين المطورين العقاريين، مشيرا إلى أن تقييم الوحدات السكنية تم على سعر الدولار المرتفع، وعند تراجع سعر الدولار واستقرار سوق الصرف لم يتمكن المطور العقارى من تخفيض سعر الوحدة، لأنه لو فعل ذلك يضر بسمعته، ومن ثم نظرا للمنافسة اضطر إلى مد أجل السداد.
ونوه الطيب إلى أن اتجاه المطورين إلى تقسيط الوحدات السكنية يعكس أيضا أن الطلب أقل من العرض، ولذلك يتحمل المطور مخاطرة مد أجل السداد كنوع من أنواع التخفيض.
من جهته، قال عبد المجيد جادو، خبير تقييم وتسويق عقارى: إن سوق العقارات تعانى من الركود، مما دفع المطورين العقاريين إلى المنافسة على تقديم تسهيلات فى السداد لجذب عملاء جدد لتنشيط حركة المبيعات، مشيرا إلى أن المطور الملتزم فى تسليم الوحدات السكنية فى موعدها يتمكن من من تحقيق مكاسب جيدة والاحتفاظ بالعملاء وتحقيق سمعة جيدة، بعكس المطور الذى يتأخر عن التسليم فى الموعد المحدد يحدث له وللعميل ارتباكا.
ونوه إلى أن عوامل نجاح المطور هى قدرته على توفير السيولة للمشروع بناء على دراسة السوق ودراسة السعر المستقبلى، دون تعثر من خلال التعاقد مع بنك كممول للمشروع، بالإضافة إلى إدارة محفظة المشروعات دون تأخير أو إهدار للموارد، مع ضمان تقديم منتجات عالية الجودة للعملاء، وكذلك اختيار النموذج المناسب لإمكانات العملاء، مع التركيز على خدمة ما بعد البيع لضمان رضا العملاء واستدامة النمو.
ولفت جادو إلى أن بيع كافة وحدات المشروع قبل التنفيذ ليس استراتيجية سليمة، حيث قد يؤدى إلى مخاطر مالية فى حال ارتفاع التكاليف لاحقا، مؤكدا أهمية الفصل بين موارد المشروعات المختلفة، حيث إن استخدام أموال مشروع معين لتمويل مشروع آخر قد يعرض الشركة للتعثر المالى، خاصة فى ظل ارتفاع معدلات المنافسة بالسوق العقارية.
ومن العوامل التى تؤثر على حجم المنافسة فى القطاع العقارى، اتجاهات السوق التى تعتمد على معدل الفائدة الخاصة بالعقارات، والعرض والطلب هما أكثر العوامل تأثيرا على المنافسة فى السوق العقارية وتسعير العقار.
من جهتها، أرجعت نسرين بدوى، الخبيرة العقارية طول مدة الأقساط فى سداد ثمن الوحدات السكنية إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية فى العاصمة الإدارية ومستقبل سيتى والقاهرة الجديدة والساحل الشمالى، مشيرة إلى أن التقسيط يكون متاحا فى الوحدات تحت الإنشاء، لكن الوحدات تامة الإنشاء لا يوجد تقسيط فى السداد.
وأضافت أن أسعار الوحدات السكنية ارتفع بشكل كبير حتى أن أقل وحدة سكنية تصل إلى 3 ملايين جنيه، ولذلك يلجأ المطور العقارى إلى التقسيط وطول فترات السداد.