الدكتور مهندس أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى رجل ذو قيمة وقامة كبيرة جدا فى السوق العقارية المصرية، ليس كونه مسئولا عن شركة من أكبر الشركات العاملة فى قطاع التنمية العقارية فحسب ولكن أيضا لأنه صاحب وجهة نظر ثاقبة لعلاج التحديات التى تواجه القطاع بصفة عامة. ودائما ما يثرى حديثه لـ “الإيكونوميست المصرية” بالأفكار والمعلومات التى نحتاجها جميعا سواء الإعلاميون أو المطورون العقاريون أو مسئولو الاقتصاد فى مصر بصفة عامة.. وقمنا بمناقشته فى محاور مختلفة، وإلى نص الحديث:
• هل هناك فلسفة جديدة تعتمدون عليها الآن لمواجهة التطورات التى حدثت فى السوق العقارية خاصة بعد زيادة تكلفة الوحدات؟
لدينا فلسفة مختلفة وهى اهتمامنا بكل من “المكان والجيران” سويا .. حيث إنه فى الشق الخاص بالمكان نهتم بتوفير أفضل الخدمات فى كمباوند زيزينيا المستقبل وطرح مراحل مختلفة فى المشروع تلبى احتياجات عملائنا أيضا حيث إنه عندما قمنا بإنشاء كمباوند زيزينيا المستقبل كانت اهتمامات الحاجزين أن تكون هناك شقق ذات مساحات كبيرة وعندما كنا نعرض عليهم مساحات 150 مترا كانوا يطلبون شقتين متجاورتين لضمهما معا لتصبح المساحة 300 مترا ومع ارتفاع السعر والتكلفة أصبح العملاء راغبون فى المساحات الصغيرة والتى لا تتجاوز 160 مترا بل وبدأت هناك طلبات للشقق الاستديو التى لا تتجاوز مساحتها 80 مترا.
كما قمنا بمراعاة الاهتمام بالمساحات المشتركة فى الحدائق مثلا ولإنجاح هذا التوجه لابد من التركيز على الشق الخاص بـ “الجيران” حيث قمنا بتقديم عدة برامج تهدف إلى توطيد علاقات الجيران وأسرهم بصورة تفاعلية ومبتكرة من خلال ARDIC Creative Community Hub والذى نقوم من خلاله بعمل ورش عمل وندوات هادفة عن مواضيع مختلفة مثل: ورش لكيفية التغلب على الحرائق، وورشة لتعليم الفتيات الميكانيكا “كيفية مواجهة مشاكل السيارات الخاصة بهم” وغيرها من الورش التى تتم فى جو تفاعلى ومبتكر.
وأيضا نقوم بتقديم العديد من الخدمات مثل الـ Club House وبذلك بدأت فلسفتنا تعتمد على هاتين النقطتين وهما: التركيز على المكان وايضا العلاقات الإنسانية بين سكان الكمبوند الواحد فنحن نؤمن بأن دورنا كشركة تطوير عقارى هو التعامل مع احتياجات الناس والعمل على عودة حياة المصريين الجميلة التى كانت تربط بعضنا ببعض.
• ما هى خططكم المستقبلية وأى الأنشطة والمجالات التى سيتم التركيز عليها؟
ستظل المجمعات السكنية لها الاهتمام الأكبر فى أنشطتنا وذلك لأن هناك احتياجا كبيرا لإقامتها من جميع الفئات ولكن نحن أيضا نركز فى الفترة الحالية على الاهتمام بمشروعات تتعلق بخدمة ما بعد البيع “الصيانة والخدمات” وهو ما دفعنا لإقامة شركة ” قيمة” لإدارة المرافق والمنشآت التى تم تدشينها منذ عامين تقريبا، وبدأت الشركة بالفعل تبرم عقودا لمشروعات أخرى غير مشروعاتنا. لقد أقيمت تلك الشركة فى إطار حرصها على إيجاد ثقافة جديدة للحفاظ على الثروة العقارية الموجودة حاليا والتى من خلالها يمكن الحفاظ على عمر المنشآت وذلك من خلال عمل صيانة دورية بصفة مستمرة وبفكر جديد وتحت إشراف خبراء متخصصين كل فى مجاله بالإضافة إلى تنوع نشاط الشركة من خلال “إدارة المنشآت” Facility Management بمفهومها الشامل بحيث من الممكن أن تقوم بتوفير الخدمات لسكان الكمباوند أو عمليات النظافة والصيانة الشاملة.
• هل من الممكن أن تقيم تجربة شركة “قيمة” فى السوق المصرية بعد مرور ما يقرب من عامين تقريبا على بدء نشاطها؟
شركة “قيمة” لإدارة المرافق والمنشآت بصفة عامة من المشروعات المبشرة للغاية خاصة أنها أصبحت مؤسسة وتقف على أرضية صلبة جدا الآن، وأتوقع أن تحقق انطلاقة كبرى خلال المرحلة المقبلة، حيث إن جميع المطورين العقاريين عندما بدأوا فى إدخال نظام وديعة الصيانة والتى تقدر نسبتها بنحو 5% تقريبا من إجمالى قيمة الوحدة لم يكن واضحا سواء من جانب الساكن أو المطور العقارى ماذا سيتم عمله بتلك الوديعة، أو ما هى نوعية الخدمات التى سيتم تقديمها، أو ما هى متطلبات العميل، وهل تلك المتطلبات تشملها الخدمات التى تتضمنها الوديعة. وجميع تلك الأسئلة بدأنا أن نأخذها فى عين الاعتبار أثناء إنشاء شركة “قيمة” وما ساعدنا أكثر فى هذا القطاع هو التعاون مع شركة “تقنى” شركائنا اللبنانيين الذين لهم خبرة جيدة فى هذا المجال ونجحوا فى تقديم الخدمات وتسويقها بشكل احترافى وبإشادة جميع من تعاملوا معهم وشركة Sets شمال أفريقيا، حيث إن الشركة نجحت فى توفير آلية متطورة للتعامل مع أى مشكلة قد تظهر أثناء عملها وبصفة عامة هناك تطور إيجابى كبير فى نشاط الشركة فى مصر خاصة أن مجالات عملها أصبحت متعددة لدرجة أن بعض البنوك العملاء للشركة بدأوا يطلبون مساعدتها فى اختيار المقرات الجديدة. ونحن بدأنا فى إعداد برنامج على الكمبيوتر يشمل كافة الخدمات التى تقدمها الشركة بما يتيح للعميل أن يدخل ويحدد نوع المشكلة التى يواجهها، وأيضا هناك كول سنتر لتلقى الشكاوى والإبلاغ عن الأعطال والمشاكل وذلك من أجل حرصنا على سرعة الاستجابة وحل المشكلة فى أسرع وقت.
• هل هناك مشروعات جديدة تخطط شركة أرضك لطرحها خلال المرحلة المقبلة؟
هناك مشروعات يتم الإعداد لها الآن بالفعل وسيتم طرحها فى نهاية العام الحالى 2018 وبداية العام القادم 2019 وهى مشروع تنمية صناعية على مساحة 5.5 مليون فدان فى محور قناة السويس، وسوف نبدأ بتطوير مليون فدان فى المرحلة الأولى ثم يتبعها مليون ثانية وهكذا وسوف يكون مشجعا جدا للشركات الصناعية للتوجه إلى منطقة محور قناة السويس المليئة بالعديد من الفرص الاستثمارية. كما أننا ننوى التوجه للصعيد والبدء فى مشروع سكنى متكامل فى إحدى المحافظات وسوف نعلن عن تفاصيل المشروع قريبا.
• ما هى رؤيتك لمستقبل الاستثمار العقارى فى مصر بصفة عامة؟
القطاع العقارى يمتلك العديد من الفرص الاستثمارية الحقيقية، وأن هذه الفرص ستزيد خلال السنوات المقبلة، خاصة أن حجم الطلب مازال أعلى بكثير من حجم العرض، حيث تحتاج السوق العقارية سنويا لإنشاء ما يقرب من 500 ألف وحدة، وفى مقابل ذلك يتجه تركيز المطورين العقاريين على تلبية احتياجات الإسكان الفاخر مع مراعاة شرائح الإسكان المتوسط والمحدود.
كما أن القطاع العقارى يحتاج إلى تصنيف المطورين العقاريين وفقا لحجم الأعمال والطاقة التطويرية والكفاءات الفنية والقدرات المالية، وهو ما يعنى ضبط وتنظيم أداء السوق، وبالتالى تحسين أداء القطاع بشكل عام.
• ما هى المناطق التى تتوقع أن تشهد نموا متزايدا خلال المرحلة المقبلة؟
العاصمة الإدارية جذبت حجما ضخما من الاستثمارات والاتجاه ناحيتها فى تزايد مستمر من جانب شركات التطوير العقارى وكذلك مستقبل سيتى القريبة من العاصمة الإدارية الجديدة والتى بدأت تجذب أعدادا كبيرة من المشروعات العقارية، خاصة أنها تشهد تطورا تنمويا أكثر لأنها بدأت قبل العاصمة الإدارية، ذلك بالإضافة إلى منطقة العلمين المرشحة بقوة أن تكون منطقة جاذبة جدا للاستثمار خاصة بعد افتتاح الرئيس لمدينة العلمين الجديدة.
• ما هو العلاج الأمثل لمواجهة الارتفاعات الكبيرة فى أسعار الأراضى المطروحة من جانب وزارة الإسكان؟
نؤمن بضرورة التعاون المشترك بين القطاعين الخاص والعام خاصة فيما يتعلق بمسألة طرح الأراضى فمن الممكن ألا تقتصر على الدولة فقط ولكن من الممكن أن يشارك فيه القطاع الخاص من خلال عمليه ترفيق الأراضى وبالتالى يساهم فى عمليه طرح الأراضى والمنافسة، وهو ما سينتج عنه تقليل الأسعار لأنه من الصعب أن يصل سعر متر الأراضى إلى أكثر من أربعة آلاف جنيه. وهذا من شأنه أن يرفع أسعار الوحدات بصورة كبيرة علما أن تكلفة المرافق لا يمكن أن تصل إلى تلك القيمة مطلقا. والنقطة الأخرى التى يمكن علاجها مما ينتج عنه انخفاض فى أسعار الأراضى هو زيادة دور البنوك وتقديم الدعم اللازم للمستثمرين، خاصة أن لهم دور هام فى عملية تمويل الاستثمار العقارى. لأنه حتى الآن مازال القطاع يحتاج إلى نظام تمويلى يكون داعما أكثر للمطورين العقارين، خاصة أن ما تعمل عليه الشركات حاليا هو بناء الوحدات وتقسيط أسعارها وهو ما يعوق التوسعات الاستثمارية الخاصة بها، وهو ما يعد فى الأساس الدور الذى يجب أن تقوم به البنوك بما يتيح عدم ارتفاع الأسعار مستقبلا بالصورة الموجودة الآن، ويعمل على خفض سعر التكلفة والسعر النهائى للوحدات، ويتيح فرصة للمستثمرين للمساهمة الإيجابية والقوية فى عمليه تقليل الفجوة بين المعروض والمطلوب.
