بقلم المستشار القانونى: ياسر فاروق
نقدم فى هذا الباب مجموعة من الأسئلة التى تقع فى دائرة اهتمام القراء وأجوبتها بشكل مختصر ومبسط.
- ما المقصود بحق الرقبة؟ وما الفرق بينه وبين حق المنفعة؟
حق الرقبة معناه ملك العين وأحقية التصرف فيها بالبيع أو الهبة وغيرها من تصرف المالك فى ملكه؛ أى ملكية الشىء كالعقار أو الأرض دون الاستفادة منه، وأما حق المنفعة فهو إباحة الانتفاع بالعين فقط، بمعنى أن مالك حق الرقبة يملك “الجدران” والأصول، بينما يمتلك شخص آخر، يُسمى “المنتفع”، حق السكن أو التأجير أو الاستفادة من العوائد لفترة محددة أو مدى الحياة، فمثلاً من باع وحدة سكنية واستثنى منفعتها لمدة معينة أو حتى وفاته؛ ففى هذه الحالة المشترى يملك حق الرقبة والبائع يظل مالكاً لحق المنفعة طوال هذه المدة المحددة أو حتى وفاة البائع.
- ما الفرق بين التطليق للهجر والتطليق للغياب؟
التطليق للهجر: يحدث عندما يترك الزوج زوجته دون إنفاق أو معاشرة رغم إقامتهما فى نفس البلد، والهجر لا يمكن إثباته بالمستندات العادية؛ بل يُثبت عادةً عن طريق شهادة الشهود مثل الجيران أو الأقارب الذين يؤكدون ترك الزوج لزوجته وبقاءها معلقة، ويعد من قبيل الهجر أن يتعمّد الزوج عدم الدخول بزوجته أو العزوف عن معاشرتها، وهو ما يتحقق به الضرر الموجب للتطليق.
أما التطليق للغياب أو الغيبة: فيتم عندما يسافر الزوج ويختفى فى بلد آخر بغير عذر مقبول لمدة سنة أو أكثر ويتم إثبات ذلك عن طريق تقديم شهادات تحركات من مصلحة الجوازات والهجرة أو مستندات رسمية تثبت سفره وعدم تواجده، ويحق للقاضى إنذار الزوج بالعودة أو توفير نفقته لها، فإن لم يعد أو ينقلها إليه، طلّقها القاضى وكلاهما يهدف لرفع الضرر عن الزوجة الناتج عن تعليقها.
- ما الذى يجب إضافته فى عقد الإيجار؟
– يجب تحديد “مدة العقد” بطريقة واضحة ومكتوبة بالأرقام والحروف.
– ذكر شرط صريح بـ “عدم التجديد التلقائى إلا بموافقة الطرفين”.
– يفضل كتابة عبارة: “عدم تجديد العقد بعد انتهاء مدته لأى سبب”، حتى لا يتجدد العقد تلقائياً إذا نسى أحد الأطراف أن يخطر الطرف الآخر بعدم رغبته فى التجديد.
– التأكد من كتابة عبارة: “يكون الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر” لأن خلو العقد من هذه العبارة يعنى أن الوفاء بالأجرة فى موطن المستأجر، وبذلك سيتحجج المستأجر بأن المؤجر لم يسع لموطنه لتحصيل الأجرة، وبالتالى سيكون المؤجر السبب فى عدم الحصول على الأجرة.
– من الأفضل “توثيق” عقد الإيجار بالشهر العقارى ليشمل على الصيغة التنفيذية لضمان حفظ الحقوق القانونية فى حالة النزاع.
- ما الذى يتبعه المؤجر فى حال امتناع المستأجر عن إخلاء العين المؤجرة رغم انتهاء مدة الإيجار؟
يجب التفرقة بين ما إذا كان عقد الإيجار يخضع للقانون الجديد رقم 4 لسنة 1996؛ أى “محدد المدة”، أو يخضع للقانون القديم؛ أى “غير محدد المدة”، وما إذا كان العقد موثقا بصيغة تنفيذية فى الشهر العقارى أم لا؟
أولاً: العقود الجديدة محددة المدة (الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996):
فى هذه العقود يحق للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية ضد المستأجر بمجرد انتهاء المدة المحددة فى العقد أو امتناعه عن سداد القيمة الإيجارية وذلك بتوجيه إنذار على يد محضر للمستأجر يطالبه بتسليم العين المؤجرة ثم يتم رفع دعوى بطلب إخلاء العين المؤجرة مع المطالبة بقيمة الأجرة المتأخرة حتى تاريخ التسليم، ويجوز للمالك أيضًا طلب تعويض إضافى لو تسبب بقاء المستأجر فى ضرر مادى أو تعطيل لاستغلال العين.
ثانياً: العقود القديمة غير المحددة المدة:
إذا توافرت حالات الإخلاء المنصوص عليها بقوانين الإيجار كالامتناع عن سداد الأجرة أو تأجير الشقة من الباطن دون إذن كتابى، أو تغيير النشاط، أو غلق الشقة نهائيًا، أو صدور حكم قضائى يثبت إضرار المستأجر بالعقار؛ ففى هذه الحالات يحق للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية السابقة ضد المستأجر.
ثالثاً: توثيق العقد فى الشهر العقارى وشموله بالصيغة التنفيذية:
يعتبر هذا الإجراء أكثر أمناً للمؤجر؛ حيث يسهل إخراج المستأجر فى حالة الإخلال ببنود العقد أو الامتناع عن الإخلاء عند نهاية مدة الإيجار أو عدم سداد الأجرة وذلك من خلال طرد المستأجر بالقوة الجبرية ويكون ذلك بتقديم أصل عقد الإيجار وصورة منه لقلم المحضرين بالمحكمة التابع لها الشقة ليتم تنفيذه بالقوة الجبرية.
- ما الذى يحظر على المؤجر فعله مع المستأجر الممتنع عن الإخلاء؟
يجب على المؤجر تجنب اتخاذ أى إجراء غير قانونى مع المستأجر كدخول العين والاستيلاء عليها بغير الطرق القانونية أو تغيير الأقفال أو إخراج منقولاته حتى فى حال انتهاء عقد الإيجار أو تأخر المستأجر عن سداد الأجرة، حيث يعرضه هذا التصرف للمساءلة الجنائية والمدنية ويتحول المؤجر من صاحب حق إلى متهم فى جريمة اغتصاب حيازة وتبديد منقولات وما قد يدعيه المستأجر من وجود أشياء ثمينة.
- لماذا اشترط القانون موافقة الزوج فى تحريك الدعوى الجنائية فى جريمة الزنا؟
نظراً لطبيعة هذه الجريمة وما يحيط بها من مساس مباشر بالشرف والعرض والتفكك الأسرى، ترك المشرع تحريك الدعوى الجنائية بجرائم الزنا للزوج المجنى عليه وحده وذلك لحماية مصلحة الأسرة وستر عيوبها وتفادى فضائحها وإعطاء الزوج الحق الأصيل فى تقدير مدى جسامة الأمر.
ولكن يسقط حق الزوج فى تحريك الشكوى إذا ثبت للمحكمة أن ارتكاب المنكر مع الزوجة كان بعلم زوجها ورضاه، وكذلك مرور ثلاثة أشهر تبدأ من يوم علم المجنى عليه بالجريمة وبشخص مرتكبها، فإذا انقضت المدة دون شكوى سقط الحق فيها.
- ما المقصود بتظهير الورقة التجارية؟ وما الفرق بين التظهير الناقل للملكية والتظهير التوكيلى؟
التظهير هو كتابة بيان على ظهر الورقة التجارية، كالشيك أو الكمبيالة، بقصد نقل الحق الثابت فيها أو تفويض شخص فى تحصيل قيمتها من الحامل الحالى (المُظهِر) إلى شخص آخر (المُظهَر إليه).
والتظهير التوكيلي: إجراء يقوم فيه مالك الورقة بتسليمها لشخص آخر (غالباً بنك) لتوكيله بتحصيل قيمتها نيابة عنه عند حلول ميعاد الاستحقاق.
الآثار: لا تنتقل الملكية إلى المُظهَر إليه، بل يعمل كوكيل يمكنه المطالبة بالقبض والوفاء، لكن لا يحق له تظهير الورقة إلا تظهيراً توكيلياً آخر.
الصيغة: يُشترط أن يوضح البيان الغرض من التظهير، مثل كتابة عبارة: “القيمة للتحصيل”، أو “للقبض”.
بينما التظهير الناقل للملكية ينقل ملكية جميع الحقوق الثابتة فى الورقة التجارية من الحامل الأصلى إلى الشخص الجديد ويصبح له الحق فى المطالبة بقيمة الورقة بصفته مالكاً.
الصيغة: غالباً ما يتم بكتابة عبارة مثل “يُدفع لأمر فلان” أو بمجرد التوقيع على بياض.
- من المستحقون لمعاش المؤمّن عليه، وشروط استحقاقهم؟
إذا توفى المؤمّن عليه كان للمستحقين عنه وهم: الأرملة والزوج والأبناء والبنات والوالدان والإخوة والأخوات، الذين تتوافر فيهم شروط الاستحقاق الحق فى تقاضى المعاش وفقًا لما يلى:
الأرملة: ويشترط أن يكون الزواج رسمياً وموثقًا أو ثابتًا بموجب حكم قضائى.
المطلقة: المطلقة الحامل حتى تضع حملها.
الأرمل: ويشترط لاستحقاقه أن يكون الزواج رسمياً وموثقًا وألا يكون متزوجاً بأخرى فى تاريخ وفاة المؤمن عليها.
الابن: ألا يكون قد بلغ سن الحادية والعشرين إلا إذا كان طالباً بإحدى مراحل التعليم ولم يبلغ سن السادسة والعشرين ولا يعمل لدى الغير وألا يكون عاجزاً عن الكسب.
البنت: ويشترط ألا تكون متزوجة.
الوالدان: يستحق (الأب والأم) نصيباً فى معاش الابن المتوفى دون شروط إضافية معقدة، حيث يحق للأم الاستحقاق مباشرة (خاصة إذا كانت أرملة أو مطلقة)، بينما يُشترط للأب فقط إثبات أنه كان يعتمد فى معيشته كلياً أو جزئياً على إعالة ابنه المتوفى.
الإخوة والأخوات: يشترط توافر نفس شروط استحقاق الأبناء والبنات بالإضافة إلى شروط الإعالة؛ مثل ألا يكون أى من أولاد المؤمن عليه سبق استحقاقه فى المعاش وألا يكون للأخ أو الأخت دخل من أى مصدر يعادل قيمة نصيبه فى المعاش أو يزيد عليه، وألا يكون له والد أو ابن أو بنت؛ متوسط دخولهم جميعًا من أى مصدر يعادل قيمة معاش المؤمن عليه أو يزيد عليه.
- ما المقصود بالكلالة الواردة فى سورة النساء؟
الكلالة الواردة فى سورة النساء يقصد بها: الميت الذى لا يترك ولداً (ابن أو بنت، وإن نزلوا، ولا والد أب، أو أم، أو أجداد؛ أى أنه مات وليس له فروع ولا أصول ترثه، وينتقل فيها الميراث للإخوة والأخوات.
