بقلم المستشار القانونى: ياسر فاروق
نقدم فى هذا الباب مجموعة من الأسئلة السريعة التى تقع فى دائرة اهتمام القراء وأجوبتها بشكل مختصر ومبسط.
• هل يعتبر غلق العين لسفر المستأجر سبباً لإخلائه؟
نصت المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على أنه “يجوز طلب إخلاء العين إذا ثبت أنها ظلت مغلقة لمدة تزيد على سنة “دون مبرر مشروع”.
وبالتالى إذا أثبت المستأجر وجود مبرر مشروع لغلق العين كالسفر للعمل أو العلاج أو أى ظرف جدى يبرر عدم استعمال العين طوال هذه المدة، ففى هذه الحالة لا يعتبر غلق العين مبررا للإخلاء.
• هل ينتهى عقد الإيجار المحدد المدة بوفاة المستأجر؟
نص القانون المدنى -الذى يطبق على عقود الإيجار محددة المدة- على أنه لا ينتهى الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انتهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم وفى هذه الحالة يجب أن يكون طلب إنهاء العقد خلال ستة أشهر من وقت موت المستأجر.
• ما الفرق بين القصد الجنائى البسيط والمشدد؟
يقصد بالقصد البسيط فى الجرائم عندما لا يكون هناك ظروف التشديد فى الجريمة وهو من أسباب تخفيف العقوبة؛ فمثلا فى جريمة القتل العمد فى حالة لم يكن هناك تربص أو إصرار فالقصد الجنائى هنا يعتبر بسيطا، وبالتالى تكون العقوبة السجن المؤبد، أما القصد المشدد فهو وجود ظروف التشديد كالتخطيط لارتكاب الجريمة أو التربص بالضحية أو غيرها من ظروف التشديد الأخرى، وفى هذه الحالة تصبح العقوبة الإعدام.
• ما الإجراء الواجب اتباعه عند المطالبة بأية رسوم؟
بداية يجب الاهتمام بالمطالبة بالرسوم ومعرفة سببها حتى لا تفوت مواعيد التظلم منها وبالتالى تصبح نهائية وواجبة السداد، خاصة أن كل نوع من أنوع الرسوم له مواعيد مختلفة عن الآخر، فمواعيد التظلم من الرسوم القضائية تختلف عن مواعيد رسوم الشهر العقارى عن المطالبة بالضرائب، فإذا كانت ناشئة عن حكم قضائى فلابد من مراجعة منطوق الحكم لمعرفة الملزم بالرسوم والمصروفات وقد يكون تقدير الرسوم جزافى مغالى فيه فالتظلم منها خلال الميعاد يتيح إعادة تقديرها.
• لماذا تم تأجيل تطبيق قانون الإجراءات الجنائية الذى كان محددا له أول أكتوبر 2026؟
أقر مجلس النواب نهائياً خلال جلسته الطارئة بإرجاء بدأ العمل بأحكام قانون الإجراءات الجنائية لتكون فى أول أكتوبر 2027 بدلاً من أكتوبر 2026 وذلك لاستكمال المتطلبات اللازمة لتنفيذ هذا القانون بصورة صحيحة واستكمال البنية التنظيمية اللازمة وتطوير الأنظمة الإلكترونية واستكمال قواعد البيانات والربط الإلكترونى وتجهيز وسائل الإعلان الإلكترونى وكذلك تطبيق إجراءات التقاضى عن بُعد بالإضافة إلى تدريب وتأهيل الكوادر البشرية اللازمة لتطبيق القانون بطريقة جيدة.
• ما حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية؟
– التصرفات بين الأصول والفروع والأزواج.
– التنازل بدون مقابل للورثة.
– انتقال العقار بطريق الميراث.
– الهبة والوصية للورثة التى تتم بعد الوفاة.
– التصرفات الواردة على العقارات الكائنة بالقرى.
• ما حجية عقد البيع غير المسجل بالنسبة للمشترى؟
عقد البيع غير المسجل (العقد الابتدائى) صحيح ونافذ بين أطرافه (البائع والمشترى)، لكنه لا ينقل ملكية العقار للغير ولا يحتج به فى مواجهة الغير إلا بعد التسجيل بالشهر العقارى، فالعقد صحيح ويلزم البائع بتسليم العقار المبيع وتمكين المشترى من الانتفاع به بجميع وجوه الانتفاع، ونقل كافة الحقوق والدعاوى المرتبطة به ويولد التزامات شخصية متبادلة؛ فيجوز للمشترى مطالبة البائع بتنفيذ التزاماته أو صحة النفاذ وصحة التوقيع، كما يجوز له حوالة حقوقه الشخصية لشخص آخر.
ولكن لا تنتقل ملكية العقار للمشترى بموجب العقد غير المسجل، وتظل الملكية القانونية مسجلة باسم البائع.
إلا أن عقد البيع غير المسجل لا يمنع البائع من التصرف فى العقار مرة أخرى لشخص آخر يقوم بتسجيل عقده، فتكون الأفضلية لمن سبق فى التسجيل.
ولا يمنع الحجز على العقار لصالح دائنى البائع.
كما أن أى حكم قضائى يصدر ضد البائع بشأن نزاع على العقار قبل قيام المشترى بتسجيل عقده يعتبر حجة على المشترى باعتباره ممثلاً بشخص البائع وخلفاً خاصاً له.
• ما المسألة المشتركة فى الميراث؟
المسألة المشتركة هى أن تموت امرأة وتترك زوجاً وأماً أو جدة، وأخاً لأم أو أكثر من أخ الأم، وأخاً شقيقاً وأختاً شقيقة أو أكثر، فالأصل فى هذه المسألة ألا يرث الأشقاء شيئاً لأنهم عصبة، والزوج والأم والأخ لأم هم أهل فروض، فأصاحب الفروض لا يسقط حقهم أبداً، أما العاصب فيأخذ ما زاد، وإن لم يزد فيسقط حقه، كما هو واضح فى المسألة المشتركة، حيث أن الزوج والأم والأخ لأم، هم أصحاب فروض، والأخ الشقيق وأخته الشقيقة هما عصبة ليس لهم فرض مقدر مع وجود أهل الفروض .
وقد قال بهذا الحنفية والمالكية، أما المالكية والشافعية فقالوا بتشريك الأشقاء فى هذه المسألة مع الإخوة للأم، أى يقسم بينهم بالسوية ولا فرق بين ذكرهم وأنثاهم، كأنهم كلهم أولاد أم واحدة.
• ما الحالات التى ترث فيها المرأة مثل الرجل أو أكثر منه أو تحجبه؟
المرأة لها أربع حالات فى الميراث:
الحالة الأولى: أن ترث المرأة نصف الرجل: كما إذا ورثت البنت مع الابن، أو بنت ابنه مع ابن ابنه، أو أخته الشقيقة مع أخيه الشقيق، أو أخته لأب مع أخيه لأب.
الحالة الثانية : أن يكون نصيب المرأة مساويا لنصيب الرجل، ولهذه الحالة عدة صور:
1- إذا توفى شخص وترك بنتا وأبا، فإن نصيب البنت هو نصف الميراث، بينما نصيب الأب هو : سدس الميراث مع باقى الميراث وهو فى هذه الحالة السدسان (أى : ما مجموعه النصف الآخر من التركة)، ففى هذه الحالة تأخذ بنت المتوفى مثل نصيب والد المتوفى.
2-إذا توفى شخص وترك بنتا وابن ابن، فإن نصيب البنت هو نصف الميراث، وابن الابن هنا عصبة ، والعصبة يأخذ ما بقى من التركة أن بقى منها شيء، وباقى التركة فى هذه الحالة هو النصف، وهكذا ترى هنا أن بنت المتوفى قد أخذت مثل نصيب ابن ابن المتوفى.
3-إذا توفى شخص وترك بنتا وأخا واحدا، فإن نصيب البنت هو نصف الميراث، والأخ هنا عصبة، فسيأخذ باقى الميراث، والباقى فى هذه الحالة هو النصف، وهكذا ترى هنا أن بنت المتوفى قد أخذت مثل نصيب أخ المتوفى.
الحالة الثالثة : أن يكون نصيب المرأة أكثر من نصيب الرجل, كما ما يلي:
1-إذا توفى شخص وترك بنتا وأما وأبا، فهذه الحالة نصيب البنت نصف الميراث، ونصيب الأم سدس الميراث، ونصيب الأب هو: سدس الميراث مع باقى الميراث وهو فى هذه الحالة السدس فقط (أى : ما مجموعه ثلث التركة)، وهكذا ترى فى هذه الحالة أن بنت المتوفى قد أخذت أكثر من نصيب جدها.
2-إذا توفى شخص وترك بنتا وعدد من الإخوة، فإن نصيب البنت هو نصف الميراث، والإخوة هنا عصبة، فسيأخذون الباقى نصف التركة،
3-إذا توفى شخص وترك بنتين وثلاثة أعمام، فإن نصيب البنتين معا هو الثلثان من الميراث، والأعمام الثلاثة هنا عصبة، فسيأخذون الباقي، أى أن الأعمام الثلاثة سيشتركون فى باقى الميراث، وهو الثلث، وهذا يعنى أن بنتى المتوفى وحدهما ستأخذان ثلثى التركة.
الحالة الرابعة : أن ترث المرأة ولا يرث الرجل.
ولهذه الحالة صور كثيرة نظراً لأن أولوية التقسيم فى الميراث هى لأصحاب الفروض الذين أغلبهم من النساء، ثم ما يبقى يعطى للعصبات بالنفس الذين جميعهم رجال وغالباً ما يحجبوا بالنساء، وعلى سبيل المثال:
– إذا توفى شخص وترك بنتا وأختا شقيقة وأخا لأب، فإن البنت ستأخذ نصف الميراث، والأخت الشقيقة هنا عصبة مع البنت، فستأخذ الباقي، وكل من البنت والأخت الشقيقة معا سيحجبان الأخ لأب باعتباره من العصبات فلن يرث شيئا.
• هل يحق للزوجة التى تزوج زوجها عليها بأخرى طلب الطلاق؟
تضمن قانون الأحوال الشخصية رقم 1 لسنة 2000 النص على أن يقر الزوج فى وثيقة الزواج بحالته الاجتماعية، فإذا كان متزوجا فعليه أن يبين فى الإقرار اسم الزوجة او الزوجات اللاتى فى عصمته ومحال إقامتهن، وعلى الموثق إخطارهن بالزواج الجديد بكتاب محل مقرون بعلم الوصول.
ويجوز للزوجة التى تزوج عليها زوجها أن تطلب الطلاق منه إذا لحقها ضرر مادى أو معنوى يتعذر معه دوام العشرة بين أمثالها ولو لم تكن قد اشترط عليه فى العقد الا يتزوج عليها، فإذا عجز القاضى عن الإصلاح بينهما طلقها عليه طلقة بائنة.
وعلى ذلك فيجب حتى يحق لها طلب الطلاق لزواج زوجها بأخرى أن تثبت أنه لحقها ضرر يتعذر معه دوام العشرة بين أمثالها.
• متى يسقط حق الزوجة فى طلب الطلاق بعد زواج زوجها من أخرى؟
ويسقط حق الزوجة فى طلب التطليق لزواج زوجها بأخرى بمضى سنة من تاريخ علمها بالزواج بأخرى إلا إذا كانت قد رضيت بذلك صراحة أو ضمنا ويتجدد حقها فى طلب التطليق كلما تزوج عليها بأخرى، وإذا كانت الزوجة الجديدة لم تعلم أنه متزوج بسواها ثم ظهر أنه متزوج فلها أن تطلب التطليق كذلك أنه متزوج من أخرى وإلا سقط حقها فى طلب الطلاق، خلال سنة من علمها به.
